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【转载】楼市“新政”救市还是救急?  

2015-04-01 07:59:03|  分类: 房价物价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文刊于3月30日上海证券报
(作者为察哈尔学会研究员、香港天大研究院特邀研究员)
   据来自经济观察报29日的消息,中国人民银行正在测评房贷政策,即将下调二套房首付比例。在降息降准背景下,各大商业银行对该政策持支持态度。
    好消息不仅如此。加上此前的公积金房贷降低首付比例,以及3月27日3月27日,两部委(国土部、住建部)联合发文强调要有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;要优化住房供应套型,促进用地结构调整;加大保障性安居工程建设,并加强监督管理等等。
    这一揽子楼市“新政”或者说“惠政”,是“救市”还是“救急”?“救市”是个敏感的词,去年一年,各城各地和地产商们都翘首期盼,期望中央出台“救市”之策。但是,一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下,各城各地悄然放弃地方限购政策,商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。这波由地方政府启动和倒逼的楼市“新政”联动,看似权力主导,实际上是市场松绑。
    让楼市回归市场常态,是上行的决策主旋;下行的执行节奏,也跟上了市场节拍,这轮楼市“新政”似乎实现了上下和谐共振。但不得不说,下面放松限购的市场理由,是基于地方楼市的不忍卒读。从每月70城的楼市数据看,几乎所有的二三线城市,都面临着楼市不景气引发的连锁效应。如果说楼市存量难以消化和楼价迟滞而跌,只是表面现象。地方政府最大的担忧是赖以发展的土地财政猛跌,导致已经上马的各项工程“烂尾”;地产商也可能因此资金链断跑路,引发银行烂账和购房者“闹事”,让地方政府闹心。更要者,2014年的深改元年强化了对地方政府政绩思维的矫正和烧钱买增长的遏制,紊乱的地方融资平台被清理了,地方债的责任定向追究也强化了。
    过去两年是中央对地方楼市依赖的强行戒断,也是挤压楼市泡沫的应有之举。但是让楼市回归市场常态,并非是要楼市随市沉沦,也不是要前些年楼市宏调的成果付之东流。因而,考虑到现在的楼市境况,现在的一揽子楼市利好政策,不是“救市”更像是“救急”。
    同样是“救”,差别迥异。所谓“救市”,等于是对泡沫楼市的认可,也是对各地楼市刺激经济不可持续政绩思维的肯定,这自然是不合当下新常态的宏观逻辑。但是“救急”不同,紊乱楼市长期积累的矛盾需要消化,而且这些矛盾很多是由政府主导而形成。不当的政策后果,丢给市场只会制造市场混论消弭市场信心---过去两年人们对楼市一直观望即是如此。因而,政策适当适时入手,给楼市一些信心,消化一些存量,这种救急作用是应尽之责。
    明晰“救市”与“救急”,就不至于错解当下的一揽子楼市“新政”,更不能对其报以投机幻想。
    首先,在于释放刚需---首套房安居诉求和二套房改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例,在于满足这两种刚需,而不在于放水投机,虚热楼市。
    其次,在于消化存量,盘活在建楼盘,避免“鬼城”和烂尾风险。不久前,港媒发布内地鬼城分布图,虽然这样的新闻有些夸大其词,但各地的确存在楼市无度建设而导致的新城“黑灯”现象。至于存量,国家统计局公布的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房约有600万套。“鬼城”也好存量也罢,卖不出去的房子不仅是浪费,还牵涉了地方债台高筑、地产商破产和延烧到金融系统的连锁风险。
    上述“新政”,并不能直接消化存量,但挹注了市场信心。
    其三,是保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时,适当购买现有存量商品房以充实保障房。
    楼市由乱而治再到市场化健康发展,政策工具的适用应该谨慎节制。因而,现在的楼市“新政”绝对不是既往权力主导型的重蹈覆辙,而是一种救急手段。因而,舆论场也好,地产商也吧,不必喧嚣“救市”论调以误导市场。
 
       

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