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【转载】中国房地产拐点真的来了?  

2014-05-09 13:55:27|  分类: 房价物价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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整理自财新网

2014-05-09 09:11:04

归档在 我的博文 | 浏览 9487 次 | 评论 1 条

中国房地产拐点真的来了? - lyh9868 - 雪线上的过客
从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”,到外资投行野村抛出“楼市崩溃论”,仅仅两个多月。而“数年如一日坚持预报楼市即将崩盘”的谢国忠最近也笑了,走过十年牛市的中国楼市这次“似乎”“真的”挺不住了。
就在刚刚过去的“五一”小长假期间,全国54个城市楼市持续“遇冷”,总成交量同比下降32.5%。多名业内人士纷纷表示,房地产拐点已基本确立!
对此,中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军发表了自己的看法:局面固然凶险,但以中国的复杂现实而言,任何简单的预测都显得过于单线条。重要的不是结论,而是逻辑。
以下便是刘胜军看待房地产危机的逻辑:

中国房地产拐点真的来了? - lyh9868 - 雪线上的过客
1、中国房价泡沫严重吗?
如果以房价收入比衡量,中国一线城市30~40倍的房价收入比全球罕见,美国次贷危机之前的房价收入比也不过5倍。如果按照房地产存量价值占GDP比重衡量,中国的比重已经超过美国次贷危机和1997年亚洲金融危机,与日本泡沫经济顶点接近。但别忘了中国房价泡沫的特殊性:首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列,这意味着银行抵御房价下跌能力很强。

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2、过去几年为何房价越调越高?
作为一种资产,房价价格受供求关系影响,而高达200%的M2/GDP比例形成了巨大的投资需求,楼市成为吸纳流动性的超级“池子”。中国的资本账户管制,加剧了这一局面。股市的无能,更使得房地产成为投资首选,进入了“买-涨-再买-再涨”的上升通道。

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3、为何这次房价顶不住了?
与前几年相比,当下的房地产供需格局并未发生显著变化,货币依然超发、资本账户依然管制、股市依然无能。唯一变化的是房地产企业的资金链。自2010年以来,中央严格限制银行向房地产开发提供贷款,这导致房地产企业被迫从影子银行融资,在不断出台限制性规定导致房地产市场冻结的情况下,过高的影子银行融资成本使房地产企业不堪重负。这才是房地产企业被迫降价的真正原因。最近资金链断裂的“宁波兴润置业”银行贷款24亿元、非法吸收公众存款7亿元。尽管房地产属于高利润行业,但也难以长期承受20%-30%的影子银行债务成本。

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4、房价会崩盘吗?
从全球经验看,房地产价格极易形成泡沫,泡沫越大,就越脆弱。一旦形成负面预期,连锁反应就会出现:其一,几乎所有的人都承认房价太贵,因此大多数人会乐于看到房价下跌(多套房持有者毕竟是社会上的少数),并推迟购房计划;其二,过去十年房产牛市形成了惊人的炒房获利者,抛售以保全利润或是明智之举;其三,中央气势如虹的反腐风暴,令官员急于脱手房产,因为房产属于“显性资产”。
刘胜军早在2012年10月就提出,“房价应该这样调控:把贪官抓了,房子拍卖了,房价自然暴跌!”最近王石也承认“反腐就是最大的调控”。因此,中央在推动房产联网等问题是不得不谨慎表态。

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5、政府希望房价下跌吗?
中央政府希望房价下跌,以缓解公众对高房价的不满情绪。地方政府显然不希望房价下跌,因为一半左右的地方财政收入来自于土地出让金。楼市冻结,对地方政府而言可是“断奶”之痛。即使在前几年中央不断出台“国x条”打压房价之时,地方政府也是阳奉阴违、见招拆招,利益使然。当然,无论中央还是地方政府,都不会希望房价崩盘。

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6、房价崩盘的后果有多严重?
在大多数全球金融危机中,房价崩盘都是一个极其危险的危机触发器。1990年日本金融危机如此,1997年亚洲金融危机如此,2008年金融危机更是如此。这既源于房地产的巨大规模,也源于房地产与金融的串联。
在中国当今的三大潜在风险点(地方债务、房地产泡沫、影子银行)中,房价泡沫处于核心位置:1)信托公司约四分之三的资金,其余则来自银行;2)2013年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资四分之一;3)全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产;4)全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。尽管单纯的房价下跌不至于引发金融危机,但中国各种风险已陷入交织缠绕的凶险局面(too connected to fail)。  

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7、大中小城市房价泡沫有何不同?
目前房地产市场分化趋势日趋明朗:越往基层的城市,房价下跌压力越大。其一,小城市经济结构简单,地方政府更倚重房地产经济。审计署2013年的审计表明,在省、市、县、乡四级政府中,2010年县级政府占债务总额26.53%,至2013年6月已上升至28.18%。政府层级越低,政府负有偿还责任的债务占比越高,截至2013年6月,全国省级、市级、县级和乡镇政府负有偿还责任的债务占比分别为34.23%、66.44%、78.49%和84.18%,县级和乡镇政府债务的刚性偿付压力很大。其二,小城市房地产企业规模小,更难以从银行、股市、信托获得融资;其三,小城市最有购买力的人群(官员、富豪)通常都选择去省会、京沪广深、悉尼加州买房,购买力向大城市集中。

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8、政府该救市吗?
从公平角度出发,政府不应救市,因为房价下跌有利于弱势群体。但问题在于,中国房价已经错过了平稳下跌的机会窗,目前的下跌很可能是不跌则已、一跌惊人,带来系统性风险甚至金融危机。政府应该及早出手,稳定预期,防止崩盘。一旦房地产崩盘,经济全盘皆乱,三中全会改革的推进也将失去有利的经济社会环境。

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9、如何救市?
由于自身利益与房地产休戚相关,地方政府不待中央发令已经开始救市:安徽铜陵:放宽公积金贷款条件、购房获补贴;广西南宁:广西北部湾经济区内北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍家庭政策在南宁市购房;江苏无锡:在无锡市购买成套商品住宅达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予落户……更多敬请期待。
但这些措施效果有限,在普遍看空的大趋势下,难以扭转社会预期。问题的关键依然在于房地产企业的资金链困局。

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10、接下来会发生什么?
那些预言中国经济、金融危机的人屡屡落空,关键在于他们习惯性忽视中国政府的力量。政府既有意愿、也有能力做出干预。首先,中国政府极其关注社会稳定,不会容忍事情演变到全国性危机进而不可收拾的程度;其次,中国的政府具有抛开法律程序而快速行动的能力,这与发达国家形成鲜明对比。这种能力不利于创新,但应对危机却是有效的。
可以预期以下演变阶段:1)地方政府第一轮救市:以减少过去几年出台的限制性规定(例如限购令)为主;2)地方政府第二轮救市:加大救市力度,给予购房者税费减免的激励(过去就这么做过);3)中央政府开展第三轮救市:降低银行存款准备金,放宽银行对房地产企业贷款的限制。
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